投資用資産保有と生活用資産保有の分離を主張すると、必ずといっていいほどこう反論する人がいます。
「投資用だろうと生活用だろうと不動産にかわりはないじゃないか」と。
確かに、投資用資産も生活用資産も表面的には何ら違いはありません。
それどころか、ほとんどの日本人は、生活用資産による資産形成をあたかも投資用資産保有と兼用するような感覚でここまで来たといっても過言ではありません。
いままでは、ただ土地さえ保有していれば自然に資産価値が上がっていくのが当たり前の時代でしたから、そのやり方も通用したかもしれません。
しかし、仮に結果的にそうなったとしても、本来生活用資産を投資用資産と兼用することは好ましくありません。
生活用資産は、まさに生活を守るためのかけがえのない資産として独立して機能するべきですし、投資用資産は、あらゆる専門性を駆使して、不動産でなければ得られないような優良なパフォーマンスをあげることに特化すべきです。
日本は、この2つの資産を同一視してきたことが最大の失敗でした。
気がついて見れば、最も大切に扱うべき生活用資産ほど過剰なバブルの影響を受けてしまったのです。
一方で、日本には本格的な不動産投資市場が歴史的に不在でしたから、生活用資産と同じつもりで保有した不動産は例外なく価値の暴落に見舞われ、いまも塩漬け状態のままです。
バブル崩壊後も、景気対策と称して次々と打ち出されるマイホーム取得優遇措置は、むしろ価値の下落と強烈な供給過剰圧力として、追い打ちをかけるように生活用資産市場を襲いました。
価値の下落と慢性的な供給過剰が、生活的資産保有を逆に困難な状態に陥れたのです。
その傷跡は、主に次の2つの点できわめて深刻です。
（１）オーバーサプライ（供給過剰）日本の生活用資産は、フローでもストックでも明らかに供給過剰な状態です。
統計上は、世帯数426万人に対して住宅の数は4588万戸と一世帯当たり一・2戸の住宅ストックが存在していることになります。
もっとも、住宅のストックが世帯数を上回ったのは、実は20年以上も前の話です。
しかも住宅総数の2％、約564万戸が空室のままですから、統計上は、日本ではむしろ余裕を持って住宅探しをすることができるのです。
中古住宅の流通戸数が極端に少ないのも日本の特徴です。
日米英の住宅ストックに対する既存住宅流通戸数の比率を表していますが、その低さが一目でわかるでしょう。
日本の住宅の寿命が26年と米英両国の半分にも満たないことからも、日本では中古住宅の流通市場がほとんど機能していないといわざるをえません。
住宅の大量供給と大量浪費が日本の住宅市場の大きな特徴なのです。
さらに日本の特徴として忘れてはならないのが、老朽化して寿命間近の分譲マンションのストックの多さです。
分譲マンションのストック総数は、建設省の建築着工統計によれば全国で277万戸にのぼり、そのうち首都圏では22万戸、棟数にして25000棟のマンションが残存していることになります。
このうち建て替え予備軍といわれる築後20年以上のマンションは、ストック数の20％、約13万戸といわれています。
既存のマンションの2割が建て替えリストに載っているというのは、他国に比べても相当大きな規模に違いありません。
マンションの建て替え事業が軌道に乗っていればまだしも、建て替え事業の成功例が乏しい現実では、資金的にも法律的にも、そして実務的にもかなりの困難が予想されます。
ちなみにいままでマンションの建て替えが行われた事例は2一6件のみで、そのほとんどが昭和30年代に分譲されたものです。
マンションの寿命については、分譲業者のいい分では半永久的にもつはずでしたが、現実には税務上の耐用年数といわれる60年にも遠く及ばず、その半分の30年程度がいいところというのが一般的な認識のようです。
阪神大震災で倒壊したマンションの建て替え事業の困難さを見るまでもなく、あかの他人と不動産を共有することがいかに難しいことかがわかります。
（2）ネガティブエクイティ（住宅の含み損）所有する住宅が値下がりして、ローンの残債よりも価値が下回ってしまう状態をネガティブエクイティと呼びます。
東京都区部の基準地価ベースでみると、バブル直前といわれる1983年を百とした場合の直近の地価は、商業地が95、住宅地が138となり、いずれもＧＤＰの185を大幅に下回っています。
デベロッパーが当時仕入れた土地は、例外なく含み損を抱えているとみていいでしょう。
同様に個人が購入したマンションの含み損も相当大きなものになっています。
ある銀行系シンクタンクの試算では、1986年から96年までの問にマンションを取得した世帯の含み損は総額で7兆7千億円にものぼり、担保割れ額は約9千3百億円にも達するとのことです。
一世帯の平均含み損が1400万円にもなるという、まさに革命的なネガティブエクイティ問題を日本は抱えてしまったのです。
これは、生活者にとっては相当厳しく本には、いつからか中古マンションから始めて次に一戸建て住宅に買い換えるという、暗黙の資産形成プログラムが出来上がっていたために、本質的な変化に疎い人ほどこのパターンにはまっているはずです。
最近でも、住宅金融公庫が93、94年度にゆとり返済制度を使ってマイホームを買った約70万人を対象に、未収防止策として返済期間を延長する等の救済措置を講じると報じられました。
公的ローンでさえこの有様ですから、日本中がいかにネガティブエクイティに浸食されているかがお分かりでしょう。
持ち家率が60％にまで高まる一方で、公庫の焦げ付き債権が一万件近くに急増している現状は、異常としかいいようがありません。
住宅価格の高騰にあおられて先を急いで買ってしまった層にはお気の毒としかいいようがありませんが、これが日本の生活用資産市場の現状です。
所有権の住宅を持つことは、本来であれば誰からも侵されない完全な居住をするための権利を得るのに等しいはずです。
ところが、住宅ローンが残っている間はいわゆる銀行借家の部分が多分に含まれているわけですから、マイホームといえども常に半借家の状態が続いていると心得るべきです。
このネガティブエクイティ問題を解決しないうちは、日本中が再び元気を取り戻して、全員参加型のエネルギッシュな不動産取引を開始することはできないでしょう。
生活用資産のバリューをここまで破壊してしまった代償は、将来必ず大きく跳ね返ってきます。
これだけ打ちのめされた生活用資産市場を、新規の住宅大量供給だけで乗り切ることは不可能です。
日本の不動産市場を立ち直らせるためには、行きすぎた生活用資産保有に代わる新たな国民的資産保有市場を創設するしかありません。
投資用資産保有がその役割を担えるかどうかは、日本が自らの手で不動産投資市場を創設するつもりがあるのかどうかにかかっているのです。
平成9年版土地白書によれば、平成7年末の日本の国民総資産7268兆円のうち土地が占める割合は一767兆円と、いまだに全体の24％にものぼります。
日本では、とかく一200兆円の個人金融資産の大きさばかりがクローズアップされますが、一方で総資産の4分の１は、いまだに土地で形成されているのです。
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